Le budget 2027 prévoit de plafonner l’amortissement en LMNP. Voici ce que la réforme de la location meublée pourrait changer pour les bailleurs.
Pour beaucoup de propriétaires, la location meublée a un atout très concret : l’amortissement du bien permet de faire fondre l’impôt sur les loyers, parfois jusqu’à le rendre nul. Ce confort fiscal pourrait pourtant se réduire dès l’an prochain. Le projet de loi de finances pour 2027, présenté ce jeudi 1er octobre, prévoit de limiter nettement ce que les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent déduire chaque année. Plafond annuel, taux unique, fin du report sans limite de durée : voici ce que le gouvernement envisage pour la location meublée, et ce que cela donnerait dans la pratique.
Location meublée : un amortissement plafonné à 2,5 % de la valeur du bien
Le régime LMNP concerne les particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. Il séduit : d’après BFM Business, près d’un bailleur particulier sur quatre l’utilise, soit 1,37 million de foyers sur 6 millions de propriétaires bailleurs.
L’article 7 du projet de budget modifie la règle sur un point précis, l’amortissement. Aujourd’hui, un propriétaire peut déduire de ses loyers une fraction de la valeur de son bien, calculée élément par élément (structure, toiture, façade, installations…), sans plafond chiffré. Le texte propose de remplacer ce calcul par un taux fixe de 2,5 % par an, avec un maximum de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Prenons pour exemple un appartement acquis 250 000 € et loué meublé. Avec un taux de 2,5 %, la déduction annuelle serait de 6 250 €. En revanche, un propriétaire qui a acheté son logement à 400 000 € resterait bloqué à 7 000 € de déduction, alors que le taux seul lui en aurait donné 10 000 €.
Le report des amortissements remis en question
Jusqu’ici, un autre mécanisme jouait beaucoup : lorsque les loyers ne suffisaient pas à absorber l’amortissement du moment, l’excédent n’était pas perdu. Il pouvait être reporté sur les années suivantes, sans limite de durée. Certains propriétaires parvenaient ainsi à ne pas payer d’impôt sur leurs loyers pendant très longtemps.
Le projet de budget prévoit deux changements :
- Pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, la part d’amortissement qui dépasse les nouvelles limites ne pourrait plus être reportée.
- Pour les amortissements déjà accumulés avant cette date, un régime transitoire est prévu. Ils resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable calculé avec les nouvelles règles.
Meublés de tourisme : un taux encore plus bas
Et malheureusement pour les professionnels, les locations meublées ne seraient pas les seuls touchées par les nouvelles mesures. En effet, les locations touristiques relevant du LMNP seraient traitées plus sévèrement : taux de 1,5 % par an et plafond de 5 000 € par foyer fiscal. Quelques situations échapperaient à ces limites :
- les résidences destinées exclusivement aux étudiants, à certains jeunes en formation ou aux personnes âgées ;
- les structures accueillant des personnes âgées ou handicapées.
Bon à savoir : par ces mesures, le gouvernement table sur une économie de 200 millions d’euros par an.
Source : demarchesadministratives.fr, publié le 02 octobre 2026
Pour en savoir plus : Projet de loi de finances pour 2027 – Vie publique, publié le 02 octobre 2026
