La France compte environ 38 millions de logements, dont 7,8 millions de logements locatifs privés qui hébergent 25% des ménages et 58% des locataires. Le nombre de biens en location diminue car le secteur du logement et l’investissement locatif traversent une crise profonde.
Les parlementaires Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson ont remis un rapport au gouvernement le 30 juin 2025 sur les difficultés de l’investissement locatif privé. Ils avancent des pistes pour le relancer durablement.
L’offre locative recule
Le rapport met en évidence, depuis fin 2022, l’effondrement :
- de la construction neuve. Elle se situeà son plus bas niveau depuis les années 1950. En 2024, 329 200 logements bénéficient d’un permis de construire et 284 800 sont mis en chantier, soit des niveaux inférieurs de 30% à ceux d’avant la crise sanitaire. 30% des opérations neuves sont abandonnées (contre 3% en 2022), faute d’un taux de réservations suffisant. Au 1er trimestre 2025, les investisseurs privés n’ont réservé que 2 448 logements (-41% en un an) ;
- des ventes dans l’ancien. Elles concernent 845 000 logements en 2024, soit 250 000 de moins qu’en 2019 et 400 000 de moins qu’en 2021.
L’augmentation des taux d’intérêt réduit le pouvoir d’achat des accédants à la propriété, et celle des coûts de construction contribue à la hausse des prix et au recul de l’activité.
Les investisseurs privés se détournent de la location nue de longue durée au profit de la location meublée, notamment touristique. Trouver un logement à louer dans le parc privé devient de plus en plus difficile, surtout pour les ménages modestes, les étudiants et les jeunes actifs. Par suite, les demandes de logement social sont passées de 1 million au début des années 2000 à 2,1 millions en 2017 et à plus de 2,6 millions aujourd’hui.
Des freins à l’investissement locatif de longue durée
L’investissement locatif de longue durée est pénalisé par une hausse des prix de l’immobilier plus rapide que celle des loyers et des salaires depuis une vingtaine d’années et par le poids de la fiscalité locative. Les investisseurs particuliers représentent 99% du parc locatif résidentiel. Or de nombreux placements financiers s’avèrent plus rentables qu’un investissement locatif.
Le code général des impôts assimile les revenus issus de la location d’un logement meublé à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ceux de la location nue à des revenus fonciers. Chacun de ces régimes comporte un régime « micro » et un régime « réel ». Sur les 5,9 millions de foyers fiscaux déclarant des revenus locatifs :
- 4,8 millions sont en location nue, dont 32% au régime micro foncier. La fiscalité est moins favorable à la location nue, malgré les évolutions récentes ;
- 1,2 million sont en location meublée, dont 69% au régime micro-BIC.
Rééquilibrer la fiscalité pour encourager l’investissement locatif
Pour stimuler des décisions dans l’investissement locatif et éviter les effets d’aubaine, le rapport propose un nouveau cadre fiscal qui ne s’appliquerait qu’aux mutations intervenant à compter de décembre 2025. Le rapport préconise :
- d’ouvrir l’amortissement des biens loués en longue durée et de rehausser à 50% (contre 30% aujourd’hui) l’abattement pour le régime micro-foncier ;
- d’offrir un bonus de rentabilité pour les logements proposés à un loyer abordable ;
- de porter de 10 700 à 40 000 euros le plafond d’imputation du déficit foncier ;
- d’exclure les biens mis en location de longue durée de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- de mettre en cohérence la durée de détention avant exonération de la plus-value avec la durée d’amortissement proposée.
Source : Vie publique, publié le 19 août 2025
